세금 관련 문의 중 가장 많은 게 양도소득세 관련 상담입니다. 그중 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택 여부에 대한 상담이 많습니다. 비과세 대상이면 양도소득세를 내지 않아도 되고 세무 신고를 할 필요도 없기 때문이겠지요.

현행 소득세법은 양도소득세가 비과세되는 ‘1세대 1주택의 요건’을 별도로 정해놓고 있습니다. 한마디로 요약하면 1세대가 국내에서 1주택만을 사서 2년 이상 보유해야 하며, 정부가 정한 조정대상지역내 주택은 2년 이상 거주하다 팔아야 하는데 처분 당시 다른 주택이 없어야 한다는 3~4가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

여기서 ‘1세대’란 주택을 판 당사자(세법에선 ‘거주자’라 합니다)와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 뜻합니다. 배우자가 없으면 1세대를 구성할 수 없다고 돼 있는데, 다음 3가지 중 하나에 해당하면 배우자 없이도 1세대로 볼 수 있습니다.

첫째, 주택을 처분한 거주자의 연령이 30세 이상인 경우입니다. 둘째, 배우자가 사망했거나 이혼한 경우입니다. 셋째, 미성년자가 아닌 자로서 본인의 소득이 중위소득의 40% 이상이며 소유하고 있는 주택을 관리하면서 독립적으로 생계를 유지할 수 있다고 판단되는 경우입니다.

예를 들어보겠습니다. 어떤 부모가 별도로 소득이 있는 30세 이상인 자녀와 생계를 같이하면서 함께 살고 있는데 부모 명의로 주택 1채를 소유하고 자녀명의로 주택 1채를 별도 소유하고 있다면 1세대 2주택자가 돼 그중 먼저 처분한 주택에 대해 예외 없이 양도소득세를 내야 합니다.

주택을 처분하기 전에 일정규모의 소득이 있는 30세 이상의 자녀와 적법하게 세대를 분리하면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 이때 세금을 내지 않으려고 실제로는 함께 살면서도 형식적으로 자녀의 주소지만 옮겨 놓으면 낭패를 볼 수 있습니다.

과세 당국의 확인 결과 양도소득세 과세대상인 1세대 2주택자로 판명 나면 기한 내 내지 않은 양도소득세는 물론이고 무신고가산세와 무납부가산세까지 추가로 물게 되니 각별히 유념해야 합니다.

세무법인 석성 회장